康达原创 | 康达律师教你如何成功下手法拍房

随着房价的不断下探及经济环境的严峻，越来越多的房子被推到了法拍市场，其中不乏很多优质的房源，这些房源往往比同条件挂牌房源价格低百分之三十甚至更多，因此，对于置业的群体来说，法拍房其实是一个不错的路径和选择，那么如何下手法拍房以及如何规避风险，康达（广州）律师事务所柯柏松律师及团队成员谈怡君律师现身说法，教大家如何成功下手法拍房。

目前来说，法拍房主要的平台，一个是京东拍卖（京东拍卖在京东APP有一个频道），一个是阿里拍卖，阿里拍卖有独立的APP。

拍卖最重要留意拍卖文书及公告，要特别注意以下问题：

拍卖文件中一般有物业的完整的情况说明，和三个左右不同机构关于物业的评估报告，注意物业有无产权证，有些拍卖虽然有产权但拍卖的不是拍完整的产权（只是拍一个比例，比如50%），需要留意。有些拍卖房在拍卖文件中还有照片提供。一般情况下，物业产权情况通过拍卖文件是比较容易掌握的。

在了解到物业的产权情况之后，不可仅凭照片作出判断，需要注意拍卖文件中的看样安排，一般来说，看样有三种情况：自行找时间看，法院集中时间看样，无法看样。对于装修有要求的买家，基本上无法看样就意味着无法参拍，因为无法入室考察。虽然不给看样，对于不在乎装修的买家仍有意愿的买家，律师建议可到该房附近实地了解环境，进行实地探访小区花园，同时通过贝壳等二手房网站，查询同等地段相同户型或者类似户型（现在有些房产中介有VR展示）的情况，更好的是，找到楼上或者楼下的户型，看窗户阳台的景观，朝向等，作详细了解。

拍卖成交后（本文主要解释法律风险，详细的参与拍卖竞价过程，下次专文说明 ，其中确有不少技巧，比如拍卖一般两天，如何出价等），平台上会生成《成交确认书》，在付完款后，法院会出具《协助执行文书》，凭着法院出具的文件，自行到交登中心过户，基本上不会有阻碍，除非法院在拍卖文件中，对于物业的产权情况，作了不一定过户的说明。

关键在交付，很多想参与法拍的人，最担心这个问题，也是这个问题令很多人望而却步，这里需要特别留意拍卖文件，一般拍卖文件中就交付会有几种情况：目前空置、有人居住，有人居住但承诺成交后多长时间搬离等。法院会针对不同的情况，作出说明：1、本院负责清场交付；2、本院负责交付但考虑同居住人的情况可能较长时间无法完成；3、本院不负责交付等情况，对于有较急居住需要的人，需要留意。但是一般来说，只要法院承诺清场交付，一般是时间问题，法院是可以完成交付的，现在法院会在拍卖所得款中提取一部分，作为原居住人的生活补贴，所以即使存在原居住人一般也无法拒绝交付。况且，一旦拍卖成交，成为了产权人，物权是绝对权力，借助专业人士，完成交付最终肯定是可以完成的。

如果拍下的物业，法院是承诺清场交付，也可在法院行动之前，通过律师与原产权人友好协商，使原产权人自行搬离，会大大节省法院交付的时间，也会维持社会和谐。

这是阅读文件时，需要密切注意的问题，因为涉及到购买成本，律师一直在关注拍卖，观察到一般是两种情况一是买家承担税费，二是各自承担税费，但是由买家先行垫付，如是第二种情况，一般买家实际的税费会比较低，主要是契税（关于二手房税费，以后作专文说明），因为二手房产交易的税种中，增值税，所得税，均是业主税。买家先行垫付，后可凭有关单据到法院申请退回，法院会在拍卖所得款中，提留该部分税款。不过仍然需要注意，法院退回税款需要较长的时间，因为法院是在统一分配时，同时划扣税款给买家，统一分配往往需要大概三个月左右的流程。

法拍也可以贷款，不过这需要在拍卖文件中有说明，如果显示一键贷款等字样的，就是可以贷款，在拍卖文件中会有直接的合作银行（一般都有银行经办人员联系电话）。从贷款资格上看，如果买家普通的二手房买卖可以贷款，一般参与竞拍也可以贷款，而且法拍贷款，是根据成交价格计算贷款，在律师看来，比普通二手房贷款，更为简单。

以上就是参与拍卖时需要注意的要点。若您在阅读过程中仍有疑问，建议及时联系相关专业人士进行咨询，以确保您的权益得到充分保障。祝愿各位读者在众多房源中，顺利找到自己心仪的理想居所。

康达（广州）律师事务所 | 高级合伙人

柯律师1999年开始执业，在房地产、建设工程、政府法律服务和经济犯罪辩护方面具有丰富的执业经验和成功案例。

曾服务过的单位包括广东省广播电视网络股份有限公司、广东商业集团有限公司、广东顺控城投置业有限公司、合富辉煌控股集团有限公司、广东顺德控股集团有限公司等大型国企、私企，以及广州市公安局、广东省地质环境监测总站、番禺区洛浦街道办等机关单位，曾担任过广州九重九特大电信诈骗案、湛江庞氏涉黑案、广州打黑第一案的周案、羊城集团案、孙志刚系列案等重大刑事犯罪辩护人。

康达（广州）律师事务所 | 专职律师

业务领域：房地产及城市更新法律服务，不良资产处置法律服务，企业法律顾问。

谈律师具有丰富的民商事诉讼经验，曾任合生地产的法律顾问，为其旗下前进路旧城改造更新项目提供法律服务，承办过广永资产、粤财资产等企业不良资产业务处置案件，熟悉不良资产处置法律法规及司法流程。